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老宅基动迁,拆迁款如何分配?附农村宅基地18问
来源:奉法尚贤   2020年10月14日 10:53

小王和小李是同村发小,多年前去外地工作,各自与女友相恋后回到老家结婚,最近村里遇上了拆迁,这本是改善居住环境的大好事儿,可小王和小李两家却各有烦恼。

 

小王和妻子感情不和正在闹离婚,小王觉得妻子是外地的,没有本村户口,老宅基动迁和妻子没关系,妻子不能分到一分钱。

 

小李夫妇俩感情和睦,孝顺双亲,婚后还生了个大胖儿子,小李一家非常担心媳妇没有本村户口,动迁时无法享受到相关利益,他们觉得即使媳妇没有参与宅基地房屋建造,但也应该享受动迁利益。

 

 

那么小李和小王谁的想法更正确呢?

(答案往下看)

 

Part

1

梳理动迁利益

 

 

◆ 动迁利益主要分为三种:

01

 

宅基、房屋以及青苗补偿款

即动迁部门对农民使用的宅基地、拆除农民所有的宅基地上房屋以及附属苗木的补偿。

02

 

动迁安置房的优惠购房面积

即动迁安置人口能够以低于市场价的价格购买动迁房的份额(通常以平方米计算)。

 

03

 

动迁其他费用

如用于租房的临时安置补偿费、搬家补助费、家用设施移装费等等。

 

以上三类动迁利益的分配方式各有不同。

 

 

Part

2

宅基、房屋以及青苗补偿款如何分配?

 

 

宅基和房屋补偿款原则上应当在对宅基审批和房屋建造、维修、翻造等有贡献的人里分配。

 

一般来说,宅基地房屋的审批和建造年代都较早,一般情况下媳妇未参与宅基地房屋的审批和建造,此时媳妇对宅基地房屋并无贡献,不能参与分配该笔动迁利益。

 

◆ 但有三种情况除外,以下按媳妇对房屋的贡献大小依次排列分别为:

01

 

老房获批新建

有些老宅基房屋年代过于久远或因当初施工质量不佳导致被评定为危房,村民向村集体申请建造新房或新宅基,此时媳妇作为该户一员,当然对宅基地审批和房屋建造有贡献。

 

02

 

参与老房翻修

媳妇嫁过来后,参与了对房屋的维修和翻造的,对房屋当然也有贡献,如粉刷外墙、屋顶平改坡、新造几间小屋等。

 

03

 

对房屋内部重新装修

房屋整体结构虽未发生改变,但媳妇嫁过来后,参与了对房屋内部的重新装修的,同样视为对房屋有一定贡献。

 

以上几种情形,在分配宅基和房屋补偿款时,媳妇虽然未参与老宅基房屋的审批和建造,但法院仍会酌情参考媳妇对房屋的贡献程度予以适当分配。附属苗木的补偿款通常以家庭共同财产分割。

 

 

 

Part

3

优惠购房面积如何分配?

 

 

动迁部门会按照动迁政策来确定每户的动迁安置人口。一般来说,本地男青年与外地媳妇结婚后,哪怕媳妇并未迁入户口,只要动迁部门核实媳妇确实长期居住,都会将媳妇列入动迁安置人口。

 

每个动迁安置人口都享受固定的安置面积,小编以30平米举例。符合照顾和奖励政策的安置对象则可以增加安置面积,如独生子女可以奖励30平米;大龄未婚青年出于照顾多享受30平米;刚结婚未生育的小夫妻则应预留30平米等等。

 

动迁部门按照每户的动迁安置人口可享受的优惠安置面积统一核算后,交由户主统一分配,家庭内部协商解决。如无法协商解决,有异议的一方也可与动迁部门商议单独安置,若单独安置再有困难的,可通过人民调解或诉讼分配动迁安置利益。

 

 

Part

4

动迁其他费用如何分配?

 

 

这部分费用分配较为简单,用于租房的临时安置补偿费、搬家补助费、家用设施移装费等动迁其他费用,一看费用名称就明白这些费用都是对动迁安置人口在搬出老房后,搬入新房前期间的补助,自然应当由所有动迁安置人口平均分配。

 

农村房屋拆迁补偿款包括什么?

 

 

回到开头案件中小王和小李的问题,对于宅基和房屋补偿款,如果两位媳妇没有小编提到的三种情形,确实不能参与分配。但对于后面两类动迁利益,只要两位媳妇被确定为动迁安置人口,就可以依法享受应得的动迁利益。

 

◆ 注:因各地动拆迁政策不同,本案法律观点系参考金山辖区内动拆迁政策得出,请各位读者在遇到实际动拆迁法律问题时,结合当地动拆迁政策综合判断。

 

 

干货:关于农村宅基地18问

 

 

01

农村宅基地概念及分配方式是什么?

 

农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地,农民无需交纳任何土地费用即可取得,具有福利性质和社会保障功能,一般不能继承。但宅基地上建成的房屋,则属于村民个人财产,可以依法继承。村民只有宅基地使用权,没有所有权。

 

《民法典》第362条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

 

02

农村村民申请宅基地需要哪些条件?

 

◆ 农村村民有下列情形之一的,可以申请宅基地:

 

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(1)年满20周岁的本村村民,因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的);

(2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;

(3)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;

(4)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的;

(5)县级以上人民政府规定的其他条件。

 

《民法典》第364条规定:宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当依法重新分配宅基地。

 

03

农村村民有下列哪些情况申请宅基地不予批准?

 

◆ 农村村民有下列情况申请宅基地的不予批准:

 

(1)年龄未满20周岁的;

(2)原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

(3)本村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的;

(4)其他不符合法律法规和有关规定的。

 

04

宅基地如何申请、报批、登记发证?

 

具备宅基地申请条件的农村村民在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的,应先向本集体经济组织提出申请,经村民会议或村民代表会议讨论通过后,报乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准后,本人携带相关材料到所在的乡(镇)、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中,涉及占用农用地的,依法办理农用地转用审批手续。

 

《民法典》第365条规定:已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

 

05

农村村民建新房宅基地面积的审批标准是什么?

 

农村村民一户只能有一处宅基地。农村村民建新房宅基地面积审批标准为:(一)城市郊区及乡(镇)所在地,每户面积不得超过166平方米;(二)平原地区的村庄,每户面积不得超过200平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米;人均占有耕地666平方米以下的,每户宅基地面积可低于前款规定限额。

 

06

农村宅基地是否能继承?

 

农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定,宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于村集体,使用权属于村内房屋所有权人,村民只有宅基地使用权,不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产,不能被继承,宅基地上的房屋可以继承。

 

需特别指出的是,继承后房屋灭失的,不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地,由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。符合一户一宅的村民除外。

 

 

07

申请农村宅基地使用权登记需要提交哪些资料?

 

◆ 申请农村宅基地应向乡镇政府、办事处提交下列资料:

 

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(一)村民个人申请宅基地的申请书;

(二)申请人基本情况。(包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员,户口是否本村集体户口等);

(三)村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料:

(1)申请人现有的宅基地情况;

(2)对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等;

(3)村民会议或村集体经济组织成员讨论情况,在村集体公布情况的说明等;

(4)乡镇土地利用总体规划图、现状图等,并注明拟占用土地地类;

(四)属于建新交旧的,申请人与村委会签订的建新交旧协议书;

(五)其他需要提交的材料。

 

08

怎样认定村民“一户一宅”?

 

对村民“一户”,原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人,那么该户口本所登记的家庭就是一户,一户只能申请一处宅基地。但具有以下情形的,可独立作为特殊村民“户”对待:

 

(1)已婚且已分家单独居住生活的;

(2)未婚但年龄已满二十周岁且已单独居住生活的;

(3)依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人;

(4)通过司法仲裁依法取得的,可按照司法文件进行登记。

 

因婚嫁关系居住在外村,但户籍仍在本村的,夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地,申请确权登记。

 

09

村民“一户多宅”问题怎样处理?

 

《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权确权登记,必须坚持“一户一宅”,除“一户一宅”外多占的宅基地不予确权登记。对多占的宅基地根据《土地管理法》有关规定按非法占用土地处理。

 

 

10

哪些情况下不予办理宅基地使用权登记?

 

◆ 有下列情况之一的,不予办理宅基地使用权登记:

 

(1)所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》;

(2)除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记;

(3)非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的;

(4)宅基地权属争议尚未处理结束的;

(5)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

(6)农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的;

(7)法律法规、政策规定的其它不予确权的。

 

11

哪些情形下可收回宅基地使用权?

 

有下列情形之一的,报经市或县人民政府批准,可以注销其土地使用证或用地批准文件,由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权:

 

(1)为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅,新房建成后,逾期无正当理由不拆除旧房,退出原宅基地的;

(2)进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;

(3)因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地;

(4)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地;

(5)未按照批准用途使用的;

(6)非法转让宅基地的。

 

12

是不是所有的宅基地都要发证?

 

按照“一户一宅”的原则,对符合发证条件的办理登记发证,不符合条件的不准办理。无论是村委会分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地,只要是空闲地或房屋建设未竣工的,都不准发证。

 

 

13

“小产权房”可以发证吗?

 

小产权房是指未经批准,占用集体土地建设的房屋及附属配套设施,没有向政府缴纳土地出让金等相关费用,土地性质为集体所有,属于违规违法用地。《土地登记办法》明确规定,严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础,也无政策支持,更与我国的土地制度相违背,所以小产权房不能发证。2017年9月20日,国土资源部在其官方网站上公布了一份文件,再次重申:小产权房不得通过不动产登记合法化。

 

14

城镇居民能否到农村购置宅基地?

 

根据国土资源部《关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》(国土资发[2004]234号)要求:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。

 

15

农村村民在出卖、出租房屋后,还能再申请宅基地吗?

 

村民在出卖房屋后,不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖房屋后,再申请宅基地的,不予批准。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)第二条第五款规定:“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。”

 

16

村内无宅基地可供分配,父亲房宅赠与儿子的能否办理?

 

可以办理,但父亲不可再申请宅基地,儿子也要符合“一户一宅”的原则规定。亲兄弟之间赠与也照此办理。

 

17

“撤村建居”的宅基地如何登记?

 

对于“撤村建居”后,未征收的原集体土地,只调查统计,不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

 

18

宅基地动迁补偿方式是怎样的?

 

农村宅基地和房屋拆迁是实行“分开补偿”的,所谓的“分开补偿”就是土地补偿和地上附着物补偿。

 

◆ 宅基地和房屋的补偿方式有:

1、置换补偿,在规划区之内按照不同的地价折换成面积对农民进行安置。

2、货币补偿,这个比较好理解,就是按照多少面积直接折换成钱给农民。

 

房屋和地上附着物的补偿,一般都是采取货币补偿的形式。

 

 

END

 

内容转自“浦江天平”微信公众号

 

 

 
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